Hieronder staan de meest belangrijke en meest gestelde vragen met betrekking tot het kopen van onroerend goed in Spanje.

 

1. WAT ZIJN DE WERKELIJKE KOSTEN BIJ HET KOPEN VAN EEN HUIS IN SPANJE?

Als u een huis koopt in Spanje heeft u net als in Nederland of België verschillende bijkomende kosten die u moet toevoegen aan de koopprijs van uw onroerend goed.

Overdrachtbelasting, notaris kosten en registratie (kadaster) kosten zijn niet te vermijden in Spanje, zoals in elk ander Europees land. U moet rekening houden met zo’n 10% over de aankoopprijs van het pand of de grond, of 11% als u tevens een hypotheek afsluit ter financiering van uw aankoop.

Deze kosten zijn exclusief de diensten van een gestor an/of een advocaat, welke u veel werk en vooral problemen (met name in de toekomst) kunnen besparen.

Vertrouwen op de aardige makelaar, welke immers altijd voor de verkoper werkt is in alle gevallen niet slim.

Schakel dus altijd een gestor/advocaat in die uw belangen kan vertegenwoordigen en de nodige absoluut noodzakelijke onderzoeken verricht.

 

2. MOET IK IETS BETALEN AAN DE MAKELAAR?

De service van de makelaar aan de koper is normaal gesproken gratis, omdat de makelaar zijn commissie van de verkoper ontvangt.

Dat betekent, dat de makelaar voor de verkoper werkt en niet voor de koper, hoe aardig de makelaar ook is en hoeveel de makelaar ook voor de koper belooft te doen.

Daarom is het altijd beter om als koper een deskundige Nederlandstalige gestor/advocaat in te schakelen of een eigen makelaar te benoemen.

Als u als koper uw eigen makelaar inschakelt kan deze vaak proberen om een deel van de commissie van zijn collega te ontvangen, zodat in dat geval uw eigen makelaar eveneens gratis of tegen zeer geringe kosten voor u kan werken.

Schakel in dat geval uw eigen makelaar in voordat u maar enig contact met de verkopende makelaar of projectontwikkelaar heeft, en laat hem/haar alle afspraken voor u maken en u als zijn/haar klant te introduceren bij de makelaar van de koper.

Hou in dat geval strikt aan de daarvoor geldende spelregels.

 

3. ALS IK EEN HYPOTHEEK NODIG HEB, HOEVEEL KAN IK DAN LENEN?

Het is nog steeds mogelijk in deze moeilijke financiële tijden om een hypotheek te krijgen tot zo’n 70% van de waarde van het onroerend goed, gebaseerd op de taxatie van de bank.

Spaanse banken hebben hun eigen taxateurs. Een door u aangestelde taxateur wordt niet geaccepteerd hoe officieel of goed deze taxateur ook is.

Spaanse banken bieden soms hypotheken aan tegen lage rente voor het eerste jaar, maar meestal is de rente in het tweede jaar gekoppeld aan de Euribor (Europese rente voet) plus een opslag. Gaat de Euribor dus omhoog, dan betaald u vanaf het tweede jaar dus ook meer rente.

Zo lang u zelf 30% van de waarde van het onroerend goed als eigen geld kunt betalen, moet een hypotheek specialist in staat zijn om een hypotheek voor u te regelen.

Let wel op dat hoe ouder u bent, des te korter de looptijd van de hypotheek zal zijn. Aflossingsvrije hypotheken worden tegenwoordig bijna nooit meer afgesloten.

 

4. KAN IK EEN BOD DOEN OP EEN HUIS DAT IK ZOU WILLEN KOPEN?

Ja, u kunt een bod doen op dezelfde wijze als u dat elders in Europa kunt doen.

U kunt dat bod zelf doen als u de taal van de verkoper of makelaar spreekt, of een bod door uw eigen makelaar (zie boven) laten uitbrengen.

In de huidige markt is het niet ongewoon voor een verkoper om een bod dat 5% tot 10% lager is dan de vraagprijs, afhankelijk natuurlijk of de verkoper haast heeft met de verkoop.

 

5. HOE LANG DUURT HET OM DE AANKOOP AF TE RONDEN?

Meestal is de tijd om een transactie af te ronden afhankelijk van u, de koper.

Het kan erg kort zijn, waarbij u moet denken aan minimaal 2 weken of enige maanden, als u een hypotheek nodig heeft, of andere zaken in het geding zijn.

Vergeet nooit om alle stukken zoals eigendomsakte (escritura), vergunningen en schulden (ook die van electra, water, gas etc) goed te laten uitzoeken.

Wij hebben hierboven al aangegeven dat de hulp van een gestor/advocaat eigenlijk hard nodig is, zeker wanneer u de taal niet spreekt en niet bekend bent met de Spaanse wetgeving.  Inschakeling van een deskundige zoals Accountnet kan u veel geld en problemen besparen.

 

6. WAT IS DE BESTE STRATEGIE ALS JE EEN HUIS ALS INVESTERING WIL KOPEN?

Snelle korte termijn winsten zijn zeer onwaarschijlijk op dit moment, behalve wanner u te renoveren huis koopt.

Pas op voor aanbiedingen van de bank, omdat die meestal zeer goed op de hoogte zijn van de werkelijke waarde van een huis en u meestal geen cadeautje willen geven.

Op dit moment zou u kunnen rekenen op een vermogensgroei van zo’n 4 tot 5% per jaar als u het onroerend goed minimaal 5 jaar aan kunt houden.

Dit is echter geen garantie.

Villas met eigen privé zwembad geven het meeste rendement in de verhuur.

 

7. IK HEB VRESELIJKE VERHALEN GEHOORD OVER “LAND GRAB” HOE ZIT DAT?

Vroeger was er een wet, die het mogelijk maakte om uw grond te onteigenen of u te dwingen om mee te betalen aan hoge kosten voor verbetering van de infrastructuur.

Deze wet is aangepast en een stuk vriendelijker, en omdat de Europese Unie hier heeft ingegrepen, denken de gemeentes en projectontwikkelaars een aantal keer extra na, voordat zij proberen om een beroep te doen op deze wet.

Als u huis destijds illegaal gebouwd is (en dat komt vaak voor) dan is dat een andere zaak en kunt u grote problemen krijgen.

Ook daarvoor is een gedegen onderzoek door een deskundige van groot belang.

De meeste huizen staan echter in een urbanisatie en kunnen nooit met de “land grab” wet te maken krijgen.

Huizen in een landelijk gebied moeten echter wel zeer goed beoordeeld worden, waarbij ook toekomstige bestemmingsplannen een grote rol spelen.

 

8. WAT ZIJN ONGEVEER DE JAARLIJKE KOSTEN VAN EEN HUIS IN SPANJE?

De jaarlijkse kosten voor een huis in Spanje zijn afhankelijk van vele factoren, zoals grootte van het huis en de grondoppervlakte, aanwezig zijn van een zwembad, energieverbruik etc.

Hieronder een zeer ruwe schatting van een huis met zwembad:

Suma (Onroerend goed belasting) € 250 to € 1000 per jaar

Onderhoud zwembad € 800 per jaar (kunt u ook zelf doen natuurlijk)

Water, gas, electriciteit € 800 tot € 5000 per jaar afhankelijk van verbruik

Verzekering Tussen €150 en €400 per jaar

Deze prijzen zijn slechts een ruwe schatting.

 

9. HOEVEEL HUURINKOMSTEN KAN IK KRIJGEN?

In veel gevallen zullen de huurinkomsten de kosten van een 70% hypotheek volledig dekken, bij een verhuur van slechts 12 weken per jaar, zodat u de resterende 40 weken voor u zelf heeft.

De juiste keuze van een huis is zeer belangrijk, omdat huurinkomsten meestal niet in verhouding staan tot de prijs van een huis, maar meer te maken hebben met de juiste plek en het juiste huistype.

Over het algemeen kun je rekenen op huuropbrengsten in de 12 vakantieweken in de zomer en als je geluk hebt komen daar nog enkele weken bij op de juiste locatie, bijvoorbeeld op of vlak bij een golfbaan.

Als je huis gunstig gelegen is ten opzichte van een centrum of winkels en restaurants, dan heb je kans dat je je huis zelfs in de winter (overwinteraars) kunt verhuren, maar die betalen niet zoveel als in de zomermaanden.

Je kunt ook je huis op jaarbasis verhuren, zodat je een vast inkomen hebt, als de huurder betaald natuurlijk.

Met dit type van verhuur ontstaan de meeste problemen, omdat een niet betalende huurder in Spanje niet zomaar op straat gezet kan worden.

Oppassen dus !

 

10. HOEVEEL DEPOSITO MOET IK BETALEN ALS IK EEN HUIS WIL KOPEN?

Als je een huis ziet, dat je zou willen kopen, zul je eerst eventueel een bod moeten doen, dat zodanig is, dat de verkoper dit eventueel zal accepteren.

Vervolgens moet je een reservatie/optie bedrag betalen van (meestal) € 3.000,- aan de eigenaar.

Dit bedrag verplicht je niet tot aankoop, maar is bestemd om het pand (tijdelijk) uit de markt te halen, zodat het gedurende de optie periode (meestal 2 tot 3 weken) niet aan een ander verkocht kan worden, terwijl de onderhandelingen over het aankoopcontract en andere zaken zoals hypotheek aanvraag geregeld kunnen worden.

Je kunt je elk moment simpelweg terug trekken, maar de € 3000,- wordt nooit terug gegeven en is een schadevergoeding voor het geval je niet koopt en het pand gedurende enige weken niet verkocht kon worden aan anderen.

Gewone opties zonder enige betaling worden in Spanje niet gegeven.

Later, bij het ondertekenen van het (voorlopig) koopcontract betaal je net als in Nederland en België een aanbetaling van 10% waarbij de reeds betaalde € 3000,- verrekend wordt.

Bij ondertekening van de escritura (eigendomsakte) wordt het restant betaald.

 

11. HEB IK EEN DESKUNDIGE GESTOR / ADVOCAAT NODIG?

JA, zoals hierboven reeds is aangegeven.

Het is altijd beter om een gestor of advocaat aan te stellen om uw belangen te behartigen en de nodige onderzoeken te doen.

Deze stelt meestal ook het voorlopige koopcontract op of controleert dit, voordat u ook maar iets tekent.

De kosten voor een dergelijke deskundige zijn ongeveer 1% van de aankoopprijs van het huis met een minimum van € 1.500,- en een maximum van € 4.500,- (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de problemen die ontstaan uit onderzoeken met betrekking tot dat onroerend goed).

Klik hier voor meer informatie over de aankoopbegeleiding van Accountnet.

 

12. WIE KAN MIJN HUIS BEHEREN EN ONDERHOUDEN?

Tijdens uw afwezigheid wilt u waarschijnlijk dat iemand toezicht houdt en mogelijk beheer uitoefent.

In onze “gele gids” treft u diverse bedrijven aan die gespecialiseerd zijn in zakan als sleutelbeheer, zwembad- en tuin onderhoud, schoonmaken, wassen, taxi service etc.

 

13. ALS IK MIJN HUIS VERKOOP MOET IK DAN BELASTING BETALEN?

Ja natuurlijk, net zoals in vele andere landen in Europa.

Nederland is een uitzondering op deze situatie, want de winst op uw woonhuis is daar onbelast, maar in Spanje dus niet.

De belasting is een percentage van de winst die u maakt op het huis, waarbij u aantoonbaar groot onderhoud, verbouwingen, aankoopkosten van destijds als kosten kunt opgeven.

In de praktijk komt dat neer op 3% tot 4% van de waarde van uw huis op het moment van verkoop.

Als u geen ingezetene bent in Spanje, dus het huis als vakantiehuis of investering had, wordt bij verkoop door de koper een inhouding gedaan, zodat de afdracht van de belasting aan de belastingdienst in Spanje zeker gesteld wordt.

Vergeet men dit dan moet de nieuwe koper de belasting betalen.

Alweer een reden om een deskundige (niet zijnde de verkopende makelaar) in te schakelen bij aankoop van een huis in Spanje.

Door een S.L. (Spaanse Besloten Vennootschap) kan deze inhouding meestal voorkomen worden, maar dan heeft u wel eenmalige kosten voor de oprichting van een dergelijke S.L. en jaarlijkse administratiekosten.

Schakel een specialist in om u te laten adviseren in deze.