Rechten & Plichten

De aanschaf van een woning is een van de belangrijkste investeringen in het leven van een persoon. Het is een complexe procedure, waarbij rekening moet worden gehouden met verschillende aspecten. Dit is in het bijzonder het geval, wanneer genoemde aanschaf plaatsheeft in een ander land, met een andere taal en een aantal verschillende wetten en gewoonten.

Binnen al hetgeen te maken heeft met het kopen van een woning, dient men, naast de eerder behandelde punten, rekening te houden met zaken aangaande de rechten en plichten van koper en verkoper, zowel voor wat betreft de financiële (belastingen, financiering, gerelateerde kosten) als de administratieve kant van de zaak.

Men moet er in ieder geval rekening mee houden informatie en direct advies te kunnen krijgen op verschillende openbare kantoren en instellingen. Dit doet overigens geen afbreuk aan een mogelijk consult of een opdracht aan gespecialiseerde professionele bedrijven, hetgeen vooral in zaken aangaande de aanschaf van een woning, bijzonder aanbevelenswaardig is.

 

De fundamentele rechten van de koper

De koper van een woning heeft recht op de volgende zaken

  • Dat de woning in de afgesproken staat wordt opgeleverd. Als er verborgen gebreken blijken te zijn kunnen deze in een later stadium worden aangegeven.
  • De koper kan eisen dat de koop wordt vervat in een openbare koopakte (escritura pública). Het is van belang van dit recht gebruik te maken, daar een koopakte die ten overstaan van de notaris is opgemaakt, grotere juridische zekerheid geeft en de belangen van beide partijen beter waarborgt.
  • Geen sommen geld overhandigen die niet genoemd zijn in de koopovereenkomst of in de koopakte. Deze bedragen, beter bekend als “zwart geld”, (Dinero negro) zijn moeilijk terug te vorderen als de koop uiteindelijk niet door zou gaan of de overeenkomst dient te worden ontbonden. Bovendien betreft het een illegale praktijk die strafbaar is, en waarover fiscale en andersoortige boetes kunnen worden opgelegd.
  • De koper is vrij in het kiezen van de notaris waar de koopakte wordt opgemaakt en ondertekend.
  • De koper dient niet de kosten van de verkoper te dragen.
  • De koper is vrij de kredietinstelling te kiezen waar hij een hypotheek wil afsluiten, indien dit nodig mocht zijn. (Het is zeker niet verplicht de hypotheek van de verkoper over te nemen).
  • Beide partijen kunnen worden bijgestaan door een tolk bij het ondertekenen van de koopakte. De kosten van de tolk zijn voor rekening van de partij die de desbetreffende diensten inhuurt.

De fundamentele plichten van de koper

De koper van een woning heeft de volgende verplichtingen

  • De prijs die vermeld staat in de koopovereenkomst of de koopakte te betalen. De wijze waarop de overeengekomen som wordt betaald is verschillend  maar men moet erop toezien, een document te ontvangen waarop de betaalde bedragen, de omschrijving van de betaling, de identiteit van de betaler en de ontvanger, evenals de datum en plaats van betaling worden vermeld.
  • De desbetreffende belastingen te voldoen op de verschillende Belastingkantoren.
  • De notariskosten betalen: wettelijk komen de kosten van het verlijden van een koopakte voor de notaris voor rekening van de verkoper. De kosten van kopieën en overige volgende notariskosten zijn voor rekening van de koper. Een andere verdeling van deze kosten kan worden overeengekomen.
  • De kosten van inschrijving van de koopakte in het Eigendommenregister, als uiteindelijk besloten wordt tot inschrijving over te gaan. Als de koop van de woning geschiedt volgens koopakte die voor de notaris wordt verleden, is het bijzonder aan te bevelen genoemde koopakte in te schrijven in het Eigendommenregister. Op deze manier voorkomt men, onder andere, dat de vorige eigenaar de woning kan gebruiken als onderpand voor zijn schulden. De koopakte wordt ingeschreven in het Eigendommenregister van de plaats waar de woning zich bevindt.
  • Verandering van eigendomstitel: De koper dient, binnen 30 werkdagen na ondertekening van de koopakte, een verzoek tot verandering van eigendomstitel van het aangeschafte onroerend goed in te dienen bij de Territoriale Dienst van het Kadaster. Hiertoe wordt formulier Model 901 (stedelijk onroerend goed) of formulier Model 903 (rustiek onroerend goed) gebruikt.
  • Zich aanmelden bij, of de verandering van eigendomstitel doorgeven aan verschillende nutsbedrijven zoals: water, elektra, gas en telecommunicatie. Deze bedrijven informeren de koper over de manier waarop, en de documentatie die nodig is om deze verandering te bewerkstelligen.
  • Indien de woning deel uitmaakt van een Bewonersvereniging, aan deze vereniging meedelen wie de nieuwe eigenaar is van de woning en een adres opgeven ten behoeve van de correspondentie.

 

Belastingen en betalingen die gerelateerd zijn aan het kopen van een woning

Bij de koop van een woning moeten de volgende belastingen worden voldaan:

Een nieuwe woning.

  • Als de woning direct wordt betrokken bij de projectontwikkelaar of de bouwer moet de koper de volgende belastingen betalen:
  • Belasting Toegevoegde Waarde (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA): zoals bij iedere zakelijke transactie, dient de koper het bedrag aan BTW te betalen aan de verkoper die op zijn beurt verplicht is dit bedrag af te dragen aan de Belastingen. De BTW die op woningen van toepassing is bedraagt 10% van de verkoopwaarde. Dit percentage is ook van toepassing op de koop van garages en schuren als zij tegelijk met de woning worden aangeschaft. Worden zij apart aangeschaft dan is een percentage van 21% van toepassing.
  • Belasting op Gedocumenteerde Juridische Handelingen (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD): Deze belasting veronderstelt 1% van de verkoopwaarde en dient, binnen 30 werkdagen na ondertekening van de koopakte, te worden betaald aan de Generalitat Valenciana, de Valenciaanse Deelregering. Als de aangeschafte woning gebruikt wordt als eerste woning, kan een korting van 0,1% worden bedongen. Garages en schuren, maximaal twee, die tegelijk met de woning worden aangeschaft vallen ook onder deze korting.

Een bestaande woning.

In geval van bestaande woningen moeten de volgende belastingen worden betaald:

  • Overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): Deze belasting bedraagt tussen de 7% en 10% van de verkoopwaarde en dient, binnen 30 werkdagen na ondertekening van de koopakte, te worden betaald. Mocht de Overheid erachter komen dat de in de koopakte genoemde aanschafprijs niet overeenkomt met de daadwerkelijke waarde van de woning, dan wordt, zowel in het geval van de IAJD als de ITP overgegaan tot het heffen van de niet betaalde belastingen door de koper, de zogeheten “aanvullende verrekening” verhooogd met een fikse boete.
  • Belasting op de Waardetoename van Terreinen van Stedelijke Aard (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) ook genoemd de Meerwaarde, plusvalía.  Het gaat hier om een belasting die wordt geheven door de Gemeente waar de verkochte woning zich bevindt en is een percentage over de waardetoename van de woning, gerekend over het moment van aanschaf en het moment van verkoop. Het percentage is per Gemeente verschillend. In sommige Gemeenten wordt deze belasting niet geheven als er niet een jaar verstreken is tussen de aanschaf en de verkoop van de woning. In principe is de verkoper verplicht deze belasting te betalen, maar er kan worden overeengekomen dat de koper deze betaling voor zijn rekening neemt. Betaling dient plaats te vinden binnen 30 werkdagen na ondertekening van de koopakte. Als de verkoper iemand mocht zijn die niet in Spanje woonachtig is, is de koper de belastingplichtige.
  • Belasting over de Inkomsten van Niet Residenten (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR): Indien de verkoper van de woning niet woonachtig is in Spanje, dient de koper 3% van de verkoopwaarde in te houden en dit bedrag door middel van formulier Model 211, binnen 30 werkdagen na ondertekening van de koopakte, te betalen aan Rijksbelastingen.

 

Hypothecaire Leningen

Wanneer men een woning wil aanschaffen, en daartoe niet over voldoende geld beschikt, kan een lening worden aangevraagd bij een bank. Als garantie dat het geleende geld wordt terugbetaald, zal de financiële instelling vragen, de aangeschafte woning als onderpand te verbinden aan de lening, de hypotheek, ofwel de hypothecaire lening.

In geval van een hypothecaire lening is het belangrijk offertes aan te vragen bij verschillende kredietinstellingen en deze te vergelijken. Ook kan de lening van de vorige eigenaar worden overgenomen.

Bij het aangaan van een hypothecaire lening moet vooral op de volgende zaken worden gelet:

  • De rente. Is deze variabel of vast. Is deze variabel, wat het meest gangbare is, nagaan conform welke graadmeter de schommelingen zullen plaatsvinden (euribor, mibor, etc.)
  • De looptijd van de lening.
  • Commissies en de desbetreffende bedragen. Er bestaan verschillende soorten commissies bij een hypothecaire lening. De percentages zijn soms onderhandelbaar. Zo zijn er, onder andere, commissie over het aangaan van de lening (openingscommissie) en commissies over gedeeltelijke of vroegtijdige aflossing van de lening.
  • Men moet er ook op letten of de bankinstelling verschillende verplichtingen wil opleggen, bijvoorbeeld; automatische overschrijving van de aflossing, automatische overschrijvingen van rekeningen, het aangaan van verzekeringen etc.
  • Voorts dient rekening te worden gehouden met het feit dat het uiteindelijk door de bank te lenen kapitaal, maximaal ongeveer 80% van de taxatiewaarde van de woning bedraagt. Bovendien is er een aantal kosten (o.a. taxatiekosten) waar ook rekening mee moet worden gehouden.
  • Belasting over Gedocumenteerde Juridische Handelingen: 1% van het gegarandeerd kapitaal, niet van het daadwerkelijk geleende kapitaal. Dit wil zeggen dat voor de berekening van dit percentage, rekening wordt gehouden met het gevraagde kapitaal, de rentes en de kosten.
  • Openingscommissie: normaliter 1% van het geleende kapitaal.
  • Taxatie van de woning en onderzoek over het bestaan van lasten en bezwaren.
  • Premies van de verzekeringen die gerelateerd zijn aan de lening.
  • Notaris- en Registratiekosten. Hypothecaire leningen dienen noodzakelijk door middel van een openbare akte voor de notaris te worden verleden en te worden ingeschreven in het Eigendommenregister. Als de lening wordt aangevraagd voor de aanschaf van een woning, wordt over het algemeen, de koopakte tegelijk met de hypothecaire lening ondertekend bij de notaris.

Het is zeer verstandig om deze zaken te laten uitvoeren door een deskundige zoals Accountnet.

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *